Ist die Volltilgung einer Baufinanzierung sinnvoll?

Kreditverträge werden über eine vereinbarte Laufzeit abgeschlossen. Diese ist bei Verbraucherkrediten so gewählt, dass eine vollständige Rückzahlung erfolgt. Bei Baufinanzierungen, deren Finanzierungsvolumen nur mit niedrigeren Tilgungsraten abzuwickeln ist, ist die Volltilgung in den letzten Jahren eher die Ausnahme geworden.

Das Volltilgerdarlehen galt lange Zeit als Regelfinanzierung

Ein wichtiges Fundament des Wirtschaftswunders war der stabile Kapitalmarkt. Es gab zwar die üblichen Schwankungen, aber ein „Häuslebauer“ konnte damit rechnen, ein Baudarlehen mit einem Zinssatz von 6 – 7 % zu erhalten. Es war selbstverständlich, dass dies mit einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde und dass das Darlehen nach 25 – 35 Jahren vollständig getilgt war. Anfang der 70er-Jahre ging die Ära der stabilen Kapitalmärkte abrupt zu Ende und 1972 wurden erstmals zu DM-Zeiten zweistellige Zinssätze für Baudarlehen notiert. Ein letztes Mal geschah dies 1990 und seitdem wurde Baugeld bis in die jüngste Zeit fast kontinuierlich billiger.

Kürzere Laufzeiten der Baudarlehen

Zwangsläufig veränderte sich das Verhalten der Darlehensnehmer: Darlehen mit einem Zinssatz von über 10 % wurden zur kürzest möglichen Laufzeit vereinbart, meistens 5 Jahre, da auf fallende Zinsen gehofft wurde. Die Umstellung auf den Euro änderte zunächst nichts. Im Jahr 2010 wurden Baudarlehen erstmalig unter 4 % ausgereicht und seitdem ging es mit den Zinssätzen stetig bergab. Die Erwartung auf fallende Zinsen ließ die Laufzeiten der Baukredite auf breiter Front schrumpfen. Der Gesetzgeber hat dem Kreditnehmer bei Darlehen mit einer Laufzeit von über 10 Jahren ein kostenloses Kündigungsrecht eingeräumt. Dessen Nutzung aufgrund der Erwartung sinkender Zinsen haben Laufzeiten von 5 – 10 Jahren favorisiert. Die Folge ist, dass Baufinanzierungen heute in immer kürzer werdenden Perioden neu aufgestellt werden müssen. Die Anschlussfinanzierung, einst die Ausnahme, ist heute die Regel. Ohne Zweifel ist derzeit ein Zinsniveau erreicht, das bei Baudarlehen nicht zu unterbieten ist. Daher ist es sicher sinnvoll, derzeit bei Abschluss eines Baudarlehens die längste mögliche Laufzeit verbunden mit einer völligen Tilgung zu wählen.

Volltilgung als Altersabsicherung

Der Eintritt in das Rentenalter kommt für jeden. Ein Teil der Altersvorsorge sollte sein, das Eigenheim bis dahin abbezahlt zu haben. Eine nicht abbezahlte Immobilie kann im Alter zur Last werden. Ältere Häuser – auch die werden älter – erfordern nicht selten Instandhaltungsmaßnahmen, die ihrerseits eine Kreditaufnahme erfordern. Bestehen dann noch alte Verpflichtungen, wird es nicht selten eng.

Verschiedene Volltilgungen im Vergleich

Die Höhe der verlangten Zinsen für ein Baudarlehen hängt nicht nur vom Kapitalmarkt, sondern auch von der Qualität der Finanzierung ab. Für das Beispiel wird aus Gründen der Transparenz als Beleihungsobjekt eine Eigentumswohnung im Wert von 150.000 Euro und ein Darlehen von 100.000 Euro angenommen. Die Zinsbindung gilt für den jeweiligen Tilgungszeitraum.

Die Zinssätze im Beispiel dienen nur zur Information und sind sehr vorsichtig angenommen. Löwe-Finanz informiert Sie über die aktuellen Angebote für Baufinanzierungen.

• 100.000 Euro zu 1 % Jahreszinsen und Volltilgung in 10 Jahren
  Monatsrate 876,04 Euro
• 100.000 Euro zu 1,3 % Jahreszinsen und Volltilgung in 15 Jahren
  Monatsrate 611,78 Euro
• 100.000 Euro zu 1,5 % Jahreszinsen und Volltilgung in 20 Jahren
  Monatsrate 482,55 Euro

Ein Beispiel ohne Volltilgung mit einer Anschlussfinanzierung

• 100.000 Euro zu 0,6 % Jahreszinsen und 3 % Tilgung mit einer Laufzeit von 5 Jahren
  Monatsrate 300.-- Euro Restschuld 84.776,60 Euro
• 84.776,60 Euro zu 2,5 % Jahreszinsen und Volltilgung in 10 Jahren
  Monatsrate 799,19 Euro
• Aufwand in 15 Jahren bei Volltilgung von Anfang an
  611,78 Euro Monatsrate x 180 Monate = 110 120,40 Euro
• Aufwand in 15 Jahren bei einer Anschlussfinanzierung nach 5 Jahren
  300 Euro Monatsrate x 60 Monate = 18.000,00 Euro
  799,19 Euro Monatsrate x 120Monate = 95.902,80 Euro
  Gesamtaufwand 113.902,80 Euro

Vergleicht man beide Modelle, so steht den günstigen Raten in den ersten 5 Jahren ein deutliches Plus beim Gesamtaufwand gegenüber. Dieses Plus könnte man aktuell vermutlich durch ein Forward-Darlehen reduzieren, aber nicht unter den Aufwand für ein Volltilgungsdarlehen

Die Monatsrate für ein Darlehen mit Volltilgung in 10 Jahren liegt nur um ca. 10 % höher als bei der Anschlussfinanzierung.

Die Zinsentwicklung von Immobiliendarlehen

Selten war die Finanzwelt so einhellig einer Meinung: Die gegenwärtigen Bauzinsen sind nicht zu unterbieten. Das heißt vorangedacht: Die Bauzinsen können nur steigen. Die Frage ist wann und wohin? Ein relativ großer Teil glaubt, dass sich in der allernächsten Zeit (ein bis drei Jahre) nicht sehr viel ändern wird. Ein kleinerer Teil vermutet aber moderate Steigerungen vielleicht schon Ende dieses Jahres. Es gibt nicht nur in Deutschland eine inflationäre Entwicklung der Immobilienpreise, die zwangsläufig in der Statistik die Wohnkosten erhöht. Dies wiederum schlägt sich bei der Inflationsberechnung nieder. Die gegenwärtige Enteignung der Sparer zu beschleunigen, dürfte politisch nicht opportun sein. Ein weiteres Argument dürften die in nächster Zeit folgenden Jahresabschlüsse der Banken liefern. So hat die größte deutsche Sparkasse, die Haspa, kein Geld mehr verdient und ähnliches gilt wohl für viele andere Institute. Für die Banken ist eine vernünftige Marge, der Unterschied zwischen Soll und Habenzinsen, überlebensnotwendig: Diese ist für viele gegenwärtig nicht zu erzielen.

Fazi zur Frage ob eine Volltilgung oder eine Variante mit Anschlussfinanzierung heutzutage besser ist

Niemand kann gegenwärtig vorhersagen, wann und wie die Zinsen steigen. Aber sie können nicht mehr sinken, daher sollte jeder Darlehensnehmer die günstigen Zinsen nutzen und sie sich langfristig sichern.
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