Widerruf Immobilienkaufvertrag: ist ein Rücktritt möglich?

Das deutsche Recht schützt den Eigentumsübergang an einer Immobilie in besonderer Weise. Erst die Eintragung im Grundbuch vollzieht den Wechsel der Eigentümerrechte und diesem geht die Beurkundung durch einen Notar voraus. Getrennt vom eigentlichen Immobilienkaufvertrag müssen im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften wiederkehrende Vertragsarten betrachtet werden, nämlich der Maklervertrag und der Vorvertrag zum Grundstückskauf.

Der Eigentumsübergang an Immobilien

Das deutsche Zivilrecht schreibt die Beurkundung des Geschäftsvorfalls und die folgende Änderung im Grundbuch zwingend vor. Aber was bedeutet die Beurkundung genau?

1. Ohne die Beurkundung ist das Rechtsgeschäft „Eigentumsübergang an Immobilien“ nichtig.
2. Die Urkunde stellt beweiskräftig dar, welche Vereinbarungen bei dem Rechtsgeschäft zustande kommen.
3. Die Beurkundung soll sicherstellen, dass die Beteiligten uneingeschränkt über die rechtlichen Folgen ihres Vertragsschlusses informiert werden und sie alle notwendigen Auskünfte durch den Notar erhalten.
4. Die Beurkundung soll sicherstellen, dass die Entscheidungen der Beteiligten nicht übereilt geschehen und diese freiwillig erfolgen.
5. Nicht zuletzt erlaubt die Beurkundung, dass die behördliche Überwachung garantiert ist. Immobilienkaufverträge müssen ungekürzt den Finanzämtern zur Einsicht überlassen werden.

Sobald der Immobilienkaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben ist und der Notar ihn durch Unterschrift und Siegel beurkundet, sind beide Parteien verpflichtet, ihn zu erfüllen. Ein Rücktritt vom Vertrag ist grundsätzlich nicht möglich. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht nur beim Erstbezug eines Neubaus beim Vorliegen erheblicher Mängel innerhalb der ersten fünf Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages.

Der Rücktritt beim Kauf von Bestandsimmobilien

Sinngemäß enthalten alle Immobilienkaufverträge Klauseln, deren Inhalt allgemein mit „gekauft wie besehen“ zusammengefasst werden kann. Zu diesem Thema gibt es in juristischen Fachbibliotheken meterweise höchstrichterliche Urteile und die entsprechenden Kommentare dazu. Wer sich mit entsprechenden Gedankenspielen trägt, sollte immer zunächst einen einschlägig ausgewiesenen Rechtsanwalt befragen.

Die Bedeutung von „gekauft wie besehen“

Die Vertragsklausel „gekauft wie besehen“ (oder sinngemäß) schließt die Haftung des Verkäufers für Mängel aus, die bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung auffallen würden. Gegenwärtig geht die herrschende Meinung davon aus, dass ein Sachverständiger nicht bei der ordnungsgemäßen Besichtigung dabei sein muss. Grundsätzlich gilt: Der Privatverkäufer einer Immobilie ist nicht verpflichtet, eine Garantie oder Gewährleistung für den Zustand seiner Immobilie abzugeben. Unberührt von dieser Regel bleiben die gesetzlichen Vorschriften zur arglistigen Täuschung, die für sich eine Haftung begründen können.

Offenbarungspflichtige Mängel

Der Verkäufer einer Immobilie ist verpflichtet, auf Umstände oder Mängel hinzuweisen, die für das Zustandekommen einer Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind. Der Verkäufer handelt arglistig, wenn er von dem Mangel weiß und diesen dennoch verschweigt. Ein Mangel kann im Zustand des Hauses begründet sein, wie

• beim Befall mit Hausschwamm,
• in der Bauweise wie bei der Verwendung von Asbestmaterialien,
• in der Instandhaltung bei der unsachgemäßen Reparatur durch Laien,
• in der Lage bei Überflutungsgefahr, wiederkehrender Lärmbelästigung oder geologischen Risiken
• in der Missachtung von Vorschriften, etwa beim Fehlen einer Baugenehmigung für einen Umbau,
• in besonderen Belastungen bei vermieteten Immobilien durch eine Mietpreisbindung oder wirtschaftliche Schwierigkeiten beim Hauptmieter.

Die Liste weiterer offenbarungspflichtiger Mängel ist unbegrenzt. Ein offenbarungspflichtiger Mangel liegt immer dann nicht vor, wenn er vom Käufer „leicht“ bei einer Besichtigung zu erkennen gewesen wäre. Eine Voraussetzung für die Pflicht des Verkäufers zur Offenlegung eines Mangels ist dessen Kenntnis davon. In der Rechtspraxis ist der Nachweis, dass der Verkäufer Kenntnis von einem bestimmten Mangel hatte, oft schwer oder nicht zu führen. Allerdings wertet die Rechtsprechung bereits Aussagen des Verkäufers, die auf Vermutungen beruhen und sich als falsch erweisen, regelmäßig als arglistig. Der kluge Verkäufer wird also alle Mängel einer Immobilie, die er kennt, im Kaufvertrag dokumentieren lassen, um Gewährleistungsansprüche auszuschließen.

Alternativen zum Widerruf eines Immobilienkaufvertrages

Anstelle des Rücktritts vom Kaufvertrag kann auch

• die Schadensbeseitigung oder Sanierung vereinbart werden,
• die Minderung des Kaufpreises festgelegt werden,
• oder eine Schadensersatzzahlung ausgehandelt werden.

Die Haftung des Verkäufers aus Gewährleistungsansprüchen ist durch den Grundsatz der Unverhältnismäßigkeit begrenzt. Die Kosten für die Reparatur dürfen den Wert des Hauses in mangelfreiem Zustand nicht übersteigen.

Das Rücktrittsrecht des Verkäufers einer Immobilie

Erfolgt die Kaufpreiszahlung nicht vertragsgerecht, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Der Käufer haftet für die Erfüllung der Vertragspflichten mit seinem gesamten Vermögen!

Das vertragliche Rücktrittsrecht

Im notariellen Kaufvertrag kann ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart werden. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und trägt Sorge, dass keine Partei bei einem Rücktritt übervorteilt wird. Sinnvoll ist die Klausel vor allem dann, wenn die Baugenehmigung noch nicht erteilt worden ist oder wenn die Finanzierung an nicht vom Käufer zu vertretende Umstände gebunden ist.

Der Rücktritt bei Verträgen im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrages

Der Vorvertrag
Vor dem Notartermin können Käufer und Verkäufer ohne Angaben von Gründen vom Abschluss zurücktreten. Um dies zu vermeiden, wird des Öfteren ein Vorvertrag geschlossen. Dieser ist grundsätzlich rechtsgültig und sollte – ob notariell beurkundet oder nicht – immer auch Vereinbarungen für einen Rücktritt enthalten. Fehlen diese, entscheiden sich die Modalitäten des Rücktritts nach dem Vertragsrecht.

Der Maklervertrag
Privatleute dürfen davon ausgehen, dass ein von ihnen eingegangener Maklervertrag widerrufen werden kann. Ein europaweit gesetzliches Rücktrittsrecht mit einer Frist von vierzehn Tagen, gerechnet vom Abschluss des Vertrages an, besteht immer dann, wenn der Vertrag nicht in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen wurde.

Gelegentlich werden im Zusammenhang mit „Reservierungsvereinbarungen“ Gebühren erhoben. Diese gelten nach Meinung einiger Richter als unsittlich und können zurückgefordert werden.