Wie sieht eine Baugenehmigung aus?

Falls Sie ein Bauvorhaben planen und sich fragen, wie sieht eine Baugenehmigung aus, haben wir hier für Sie alle wichtigen Antworten zusammengefasst. Das Grundgesetz erlaubt in Art. 14 Abs. 1 jedem Grundstückseigentümer sein Grundstück zu bebauen (Baufreiheit). Gleichzeitig schränken alle Landesbauordnungen die Baufreiheit erheblich ein und binden die Bebauung an einen Verwaltungsakt, die Baugenehmigung. Die Baugenehmigung stellt fest, dass ein Bauvorhaben den einschlägigen Vorschriften des Baurechts und anderer Rechtsvorschriften, insbesondere des kommunalen Planungsrechts, entspricht. Genehmigungsbehörden verfügen über einen baurechtlichen Ermessensspielraum. Erlaubt sie eine Ausnahme oder erteilt sie eine Befreiung, so begründet der Verwaltungsakt "Baugenehmigung" einen Rechtsanspruch (konstitutiver Verwaltungsakt). Eine Baugenehmigung kann unter Umständen den Nachbarn belasten. Das Nachbarrecht ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich ausgeformt. Eine ausdrückliche Zustimmung des Nachbarn zu einer Baugenehmigung ist grundsätzlich nicht erforderlich. Der Nachbar kann jedoch eine Baugenehmigung beim Verwaltungsgericht anfechten. Eine Zivilklage auf Schadensersatz bleibt ihm auch bei einem für ihn negativen Ergebnis des Verwaltungsgerichtsverfahrens unbenommen.

Welche Bauten sind genehmigungspflichtig?

In einigen Bundesländern ist der Bau kleinerer Wohngebäude in vom Bebauungsplan als Wohngebiet ausgewiesenen Flächen vom Genehmigungsverfahren befreit (so in Bayern). Die Landesbauordnung für Nordrhein-Westfalen (gültig seit 1.1.2019) ist im Vergleich der Bundesländer sicher eine der restriktivsten. Grundsätzlich ist eine Genehmigung stets erforderlich, nicht genehmigungspflichtig sind folgende Maßnahmen:

1. Der Umbau, wenn keine Nutzungsänderung eines Raums (!) oder eine Veränderung der äußeren Erscheinung erfolgt;
2. Garagen und Carports: Im Bereich eines Bebauungsplans können diese mit einer mittleren Raumhöhe von 3 m und einer maximalen Grundfläche von 30 qm genehmigungsfrei errichtet werden. Für Bauten entlang der Grundstücksgrenzlinie gelten besondere Vorschriften und Bauten im Außenbereich sind uneingeschränkt genehmigungspflichtig.
3. Terrassenüberdachungen und Wintergärten: Es gelten die Regelungen des Bebauungsplans. Unter gewissen Voraussetzungen (Gebäudeklasse 1–3, Maximalfläche 30 qm, Mindestabstand zum Nachbarn) kann das Bauvorhaben genehmigungsfrei sein. In Gebieten außerhalb von Bebauungsplänen kann eine Einverständniserklärung des Nachbarn notwendig werden.
4. Gartenhäuser: Diese sind bei einem umbauten Raum von weniger als 75 m³ tatsächlich genehmigungsfrei. Allerdings sind wiederum besondere Vorschriften zum Mindestabstand zur Grenzlinie und für Bauten entlang dieser zu beachten. Bebauungspläne können allerdings Gartenhäuser in Vorgärten völlig untersagen!
5. Allgemeine Veränderungen: Genehmigungsfrei sind der Einbau und Austausch von Fenstern und Türen, der Austausch von Umwehrungen sowie Änderungen durch Bekleidung und Verbindungen, Änderungen der äußeren Gestaltung durch Anstrich, Verputz, Verfugung und Dacheindeckung.
6. Ein Dachgeschossausbau ist stets eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.

Allerdings können Kommunen Denkmalbereich- oder Gestaltungssatzungen erlassen, die auch sonst genehmigungsfreie Maßnahmen zu genehmigungspflichtigen machen.

Wer kann eine Baugenehmigung beantragen?

Nur wer bauvorlageberechtigt ist, kann einen Antrag auf Baugenehmigung rechtsgültig unterschreiben. Auch in diesem Bereich sind die Vorschriften in Nordrhein-Westfalen im Bundesvergleich am strengsten: Nur Bauingenieure und Architekten, die gewisse Bedingungen erfüllen, sind bauvorlageberechtigt. Dies gilt auch für Unternehmen und Körperschaften des öffentlichen Rechts, sie müssen hier durch eine Person mit entsprechender Qualifikation vertreten sein. In anderen Bundesländern gelten andere Vorschriften: Teilweise sind auch zumindest für eingeschränkte Baugenehmigungen Meister der Bauhaupt- und Baunebengewerbe vorlageberechtigt.

Welche Unterlagen enthält ein Antrag auf Baugenehmigung am Beispiel Nordrhein-Westfalen?

Die grundlegenden Vorschriften enthält die Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauprüfVO).

1. Das Antragsformular: Gültig ist nur der amtliche Vordruck.
2. Der Lageplan: Er stellt die Gesamtzusammenhänge des Bauvorhabens dar und ist eine eigenständige Bauvorlage.
3. Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte oder Liegenschaftskarte): Er darf nicht älter als 6 Monate sein.
4. Bauzeichnungen: Vorzulegen sind Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1 : 100. Bestandspläne sind einzureichen, wenn es sich um die Veränderung bestehender Gebäude handelt. Die Bauzeichnungen müssen mit den Lageplänen übereinstimmen.
5. Die Baubeschreibung muss auf einem amtlichen Vordruck erfolgen und dem Antrag unbedingt beigefügt werden. Sie ergänzt die Bauzeichnungen und den Lageplan.
6. Die rechnerischen Nachweise: Nachzuweisen sind Wohn- und Nutzfläche, Geschosse, der umbaute Raum nach DIN 277 und die Herstellungskosten. Bei Vorliegen eines Bebauungsplanes sind weitere Unterlagen, die sich auf diesen beziehen, einzureichen.
7. In vielen Fällen sind Stellplätze für Kfz und Fahrräder auf dem Grundstück nachzuweisen.
8. Statistikbogen: Das Hochbaustatistikgesetz legt eine Auskunftspflicht fest, zu deren Erfüllung ein bundeseinheitlicher Vordruck bereitgestellt wird.

Die Bauvorlagen

Alle zur Beurteilung eines Bauvorhabens notwendigen Unterlagen werden Bauvorlagen genannt. Sie umfassen

1. Nachweis der Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz,
2. Die Betriebsbeschreibung bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben,
3. Antragsabhängige Gutachten (z. B. nach Emissionsschutzgesetz, zu Altlasten, Brandschutz u. s. w.)
4. Maß der baulichen Nutzung (Übereinstimmung mit Bebauungsplänen oder gesetzlichen Vorschriften)
5. Weitere Unterlagen:
   Während des Genehmigungsverfahrens können durch zugezogene Behörden zusätzliche Auflagen erteilt werden, deren Berücksichtigung nachzuweisen ist.

Neben dem Baurecht sind weitere Rechtsvorschriften und auch private und gesamtwirtschaftliche Belange zu beachten. Zu nennen sind hier Wasserrecht, Gewerberecht, Verkehrsrecht oder Natur- und Landschaftsschutzrecht. Dies kann die Einbindung von Fachbehörden oder anderer Träger öffentlicher Belange verlangen.

Vorprüfung und materielle Prüfung

In NRW prüft die Genehmigungsbehörde innerhalb von zwei Wochen einen Antrag auf seine formelle Richtigkeit und Vollständigkeit. Dabei wird auch entschieden, ob andere Behörden einzubeziehen oder Sachverständige zu bestellen sind.

Erteilung der Baugenehmigung

Diese wird erteilt, wenn das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die Form der Baugenehmigung ist je nach Genehmigungsbehörde unterschiedlich, aber stets schriftlich. Die Bauvorlagen werden Teil der Baugenehmigung und erhalten dadurch Rechtscharakter, werden also formelles Recht.