Baufinanzierung trotz Schulden
06/19/2019
Finanzberater Ratingen
07/04/2019

Zinsfestschreibung und Zinsbindung

Die wichtigsten Bestandteile eines Kreditvertrags sind neben den Vertragspartnern der Kreditbetrag, die Laufzeit, der Prozentsatz der Verzinsung und die Form der Tilgung. Wird für die gesamte Vertragsdauer ein gleichbleibender Zinssatz vereinbart, so spricht man von einer Zinsfestschreibung oder Zinsbindung. Der Zeitraum für eine Zinsfestschreibung kann der der Laufzeit des Kredites entsprechen oder auch kürzer gewählt werden. Ratenkredite werden in der Praxis fast ausschließlich zu solchen Konditionen gewährt. Für den Dispositionskredit ist dagegen typisch, dass die Bank den Zinssatz nach den Gegebenheiten des Finanzmarktes festlegt.

Bei einer Baufinanzierung ist die Wahl der Laufzeit und der Zinsfestschreibung eines Darlehens wichtiges Merkmal der Gesamtkonzeption, die in jedem Fall individuell erarbeitet werden muss.

Wie wird die Höhe von Kreditzinsen festgelegt?

Banken verleihen nicht das eigene Geld, das Kapital, sondern die Einlagen der Anleger. Langfristigen Ausleihungen müssen also langfristige Einlagen gegenüberstehen, die wiederum zu verzinsen sind. Die Kreditzinsen einer Bank fußen zunächst auf den zu zahlenden Zinsen auf Einlagen mit einer ähnlichen Laufzeit wie der zuzuordnende Kredit und einem Aufschlag für die eigenen Kosten und Risiken, der Marge. Während die Kosten einer Bank kalkulierbar sind, sind dies die Risiken nur in einem bestimmten Maße, was die Kreditgeber zwingt, Kreditrisiken einzeln zu bewerten und dies in der Höhe des
Sollzinssatzes zu berücksichtigen. Ein Sollzinssatz ist eine Mischkalkulation aus den Risiken des Kapitalmarktes und den individuellen des Kredits, die sich aus der Bonität des Kreditnehmers und der Qualität des Pfandes zusammensetzen. Mit der Länge der Laufzeit erhöhen sich auch die Risiken eines Kredites, was höhere Kosten für längere Laufzeiten nach sich zieht.

Zinsfestschreibung und Struktur einer Baufinanzierung

Die Dauer der Zinsbindung eines Darlehens steht immer in Zusammenhang mit der Struktur einer Baufinanzierung. Diese wiederum gründet auf den vorhandenen Mitteln und den finanziellen Perspektiven der Darlehensnehmer. Wer ausreichende Mittel für eine klassische Baufinanzierung (20 % Eigenkapital und 80 % Fremdkapital) liquide bereitstellen kann, über monatliche Einkünfte verfügt, die eine übliche Darlehenstilgung ermöglichen und keine bedeutenden Änderungen seiner wirtschaftlichen Situation erwartet, wird sicherlich gegenwärtig mit einem höheren, aber bis zur vollständigen Tilgung festgeschriebenen Zinssatz (Volltilgerdarlehen) am besten bedient sein.

Vom Prinzip des Volltilgerdarlehens abzuweichen, kann in einzelnen Fällen sinnvoll sein. Das bedeutet aber stets, dass in absehbarer Zeit eine neue Finanzierung (die Anschlussfinanzierung) zu verhandeln ist.

Bausparverträge bieten günstige Sollzinsen und verlangen eine hohe Tilgung

Ist die Ausgangssituation geringfügig anders, besteht nämlich das Eigenkapital vor allem aus Guthaben in Bausparverträgen, die attraktive Darlehen ermöglichen, die genutzt werden sollten, wird man die gesamte Baufinanzierung anders ausrichten. Bausparverträge ermöglichen Darlehen, die mit einem sehr geringen Sollzins ausgestattet sind, aber zügig getilgt werden müssen, was zu einer erheblichen monatlichen Belastung führen kann. Um diese zu mildern, kann es sinnvoll sein, für das Hauptdarlehen während der Laufzeit der Bauspardarlehen keine oder nur eine geringe Tilgung zu vereinbaren und gleichzeitig eine kürzere Zinsbindung in Kauf zu nehmen (im Idealfall gleichlaufend mit den Bauspardarlehen). Das Hauptdarlehen muss dann im Anschluss neu verhandelt werden, allerdings stehen nun die vorher für das Bauspardarlehen benötigten Mittel zu einer eventuell höheren Tilgung zur Verfügung und gleichzeitig hat sich auch die Bonität des Darlehensnehmers, der ja jetzt eine teilweise abgezahlte Immobilie, die möglicherweise auch noch im Wert gestiegen ist, als Pfand anbieten kann, verbessert.

Wenn zu erwarten ist, dass sich die Vermögensverhältnisse ändern

Kann mit dem Eingang einer erheblichen Summe gerechnet werden, wie die Ausbezahlung einer Kapitallebensversicherung oder der Erhalt einer Abfindung, kann man dies bei der Baufinanzierung so berücksichtigen, dass man zunächst das erste Darlehen bis zum Eingang der Zahlungen terminiert, um dann einen kleineren Kredit mit angepassten Konditionen neu zu verhandeln.

Wenn mittelfristig weitere Mittel benötigt werden

Käufer von Bestandsimmobilien wissen oft bereits beim Kauf, dass sie in absehbarer Zeit Baumaßnahmen vornehmen wollen. Hier kann es sinnvoll sein, ein Darlehen mit entsprechender kurzer Laufzeit, niedrigen Zinsen und hoher Tilgung abzuschließen, um Spielraum für eine weitere, um die zusätzlichen Kosten aufgestockte Finanzierung zu schaffen.

Forward-Darlehen

Alle, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten wissen, dass es die Möglichkeit gibt, Darlehen abzuschließen, deren Auszahlung in der Zukunft liegt. Marktüblich sind bis zu 60 Monate als Wartezeit - auch Forward-Periode genannt - während der keine Kreditzinsen oder Bereitstellungszinsen anfallen. Die Bank deckt ihr erhöhtes Risiko durch einen Zinsaufschlag.

Zinsfestschreibung und die aktuelle Kapitalmarktsituation

Die gegenwärtige Niedrigzinsphase verleitet natürlich zu der Annahme, dass Kreditverträge so langfristig wie möglich, möglichst bis zur vollständigen Tilgung der Darlehensschuld, abgeschlossen werden sollten. Jede Baufinanzierung ist aber ein Einzelfall, und so sollte man mit Hilfe von qualifizierten Beratern wie denen der Löwe-Finanz die einzelnen Kreditmodelle genauestens durchrechnen, um deren Kosten zu vergleichen. Eine Entscheidung über die Länge einer Zinsfestschreibung hängt immer auch damit zusammen, wie viel Risiko ein Darlehensnehmer letztlich zu tragen bereit ist und sie sollte gut fundiert getroffen werden.

Top