Zwangsversteigerung einer Immobilie - Häuser & Wohnungen als Schnäppchen?

Für viele „Häuslebauer“ bedeutet die Zwangsversteigerung einer Immobilie das größte anzunehmende Unglück, das Scheitern ihres Lebenstraums. Für einige andere hingegen beschreibt er nur eine Methode, möglicherweise günstig an eine Immobilie zu kommen.

Die rechtlichen Grundlagen bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie bezieht sich auf die Zwangsvollstreckungsverordnung (ZVG). Sie ist Teil des Zivilprozessrechts und ergänzt die Zivilprozessordnung, die in § 869 ausdrücklich darauf verweist und ermöglicht dem Gläubiger einer Geldforderung, seinen Anspruch durch Vollstrecken in das unbewegliche Vermögen des Schuldners zu befriedigen. Sie erfolgt auf Antrag. Der Antrag ist beim zuständigen Amtsgericht einzureichen und wird dort durch den zuständigen Rechtspfleger geprüft.
Vorzulegen ist ein Vollstreckungstitel (die gerichtliche Anordnung der Zahlung), die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel und der Nachweis der Zustellung von Titel und Klausel. Die Eröffnung des Verfahrens wird dem Schuldner und dem Gläubiger durch förmliche Zustellung mitgeteilt. Mit der Mitteilung der Verfahrenseröffnung an das Grundbuchamt erfolgt die Beschlagnahme des Grundstücks. Diese wird in Abt. II des Grundbuchs eingetragen.

Antragsberechtigte sind Gläubiger des Grundstückseigentümers. Es ist ein gängiger Irrtum, dass nur der Gläubiger, der im Grundbuch als solcher eingetragen ist (dinglicher Gläubiger), eine Zwangsversteigerung beantragen kann: Jeder Gläubiger, auch der nicht im Grundbuch eingetragene persönliche Gläubiger, ist antragsberechtigt, er muss nur die Unterlagen, die das Verfahren begründen, beibringen. Die Zwangsversteigerung ist streng abzugrenzen von der Zwangsverwaltung. Die Zwangsversteigerung hat zum Ziel, die Substanz eines Grundstücks zu verwerten. Dagegen hat die Zwangsverwaltung zum Ziel, den Ertrag abzuschöpfen.

Wie kann ich eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung finanzieren?

Auch für die Baufinanzierung einer solchen Immobilie muss man einiges beachten. Schon vor dem Versteigerungstermin sollten Sie sich überlegen, mit welchem Maximalgebot Sie bieten möchten und ob Sie diese Summe finanzieren können. Der Rücktritt ist nach der erfolgten Zuschlagserteilung nicht mehr möglich. Eine Aufstellung Ihres Eigenkapitals und Ihrer monatlichen Ausgaben ist also unabdingbar. Für die Zahlung der Sicherheitsleistung sollte Ihr Eigenkapital ausreichen. Diese muss bereits vor Beginn der Versteigerung vorgezeigt werden können. Bedenken Sie ebenfalls, dass die Immobilie in den allermeisten Fällen nicht vorab besichtigt werden kann. Für unliebsame Überraschungen sollten Sie über einen zusätzlichen finanziellen Puffer verfügen.

Nicht alle Banken bieten die Finanzierung im Zuge der Zwangsversteigerung einer Immobilie an oder verlangen deutliche Risikoaufschläge in Form eines höheren Sollzinses. Wir von Löwe-Finanz haben den Überblick über alle in Frage kommenden Anbieter und finden für Sie die beste Baufinanzierung. Sprechen Sie uns dazu einfach an und wir beraten Sie gerne umfassend zu diesem Thema.

Antrag auf Einstellung des Verfahrens durch den Schuldner

Kann der Schuldner nachweisen, dass er den Forderungen des Gläubigers nachkommen kann, kann er innerhalb von zwei Wochen nach Eröffnung des Verfahrens einen Antrag auf Einstellung des Verfahrens stellen. Regelmäßig stellen Schuldner Anträge auf Einstellung des Verfahrens wegen „sittenwidriger Härte“. Die Rechtsprechung dazu ist uneinheitlich, in der Mehrzahl der Fälle werden die formalen Verfahrensvoraussetzungen bestätigt, die Klagen abgewiesen.

Antrag auf Einstellung des Verfahrens durch den Gläubiger

Der Verfahrensgläubiger kann das Verfahren durch einfache „Bewilligung“ zweimal vorläufig einstellen lassen. Die Gründe dafür können darin liegen, dass Verhandlungen mit dem Schuldner in eine erfolgversprechende Phase getreten sind, aber auch, dass für das Objekt ein unzureichendes Meistgebot eingegangen ist. Eine dritte „Bewilligung“ führt zur Aufhebung des Verfahrens.

Die Ansetzung des Verkehrswertes bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie

Das Gericht muss aus verschiedenen Gründen einen Verkehrswert für die zu versteigernde Immobilie ansetzen. Dazu wird regelmäßig ein Sachverständiger bestellt. Dieser wiederum ist verpflichtet, alle Unterlagen, die seine Wertfindung begründen, allen Verfahrensbeteiligten zugänglich zu machen. Diese wiederum können eigene Gutachten oder andere für die Wertermittlung relevante Dokumente einbringen. Das Ergebnis des Gutachters kann durch jede der am Verfahren beteiligten Parteien durch das Rechtsmittel der Beschwerde angefochten werden. Die für die Wertermittlung herangezogenen Unterlagen stehen auch den Bietinteressenten zur Einsicht zur Verfügung.

Der Termin zur Zwangsversteigerung einer Immobilie

Ist die Ansetzung des Verkehrswertes erfolgt, kann ein Versteigerungstermin bestimmt werden. Zwischen Eröffnung des Verfahrens und der Anberaumung eines Versteigerungstermins vergeht meist ein Jahr. Die Versteigerungstermine selbst wird sechs Wochen im Voraus bekannt gegeben. Dies erfolgt per Aushang im Gericht, daneben manchmal in Amtsblättern und heute auch im Internet, wobei nicht alle einschlägigen Portale solche der Gerichte sind. Versteigerungstermine können kurzfristig abgesagt oder verschoben werden. Interessenten müssen sie ständig im Auge behalten.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung von Häusern oder Wohnungen

Die Bekanntmachung
Der Rechtspfleger verliest alle Eckdaten des zu versteigernden Objekts. Darin enthalten ist das Mindestgebot, der niedrigste mögliche Preis. Er enthält neben den Gerichtskosten alle Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten. Neben den Forderungen aus Pfandrechten können dies auch rückständige Grundsteuern sein.
Die Bieterstunde
Dabei handelt es sich um den Zeitraum, innerhalb dessen die Angebote abgegeben werden müssen. Überwiegend werden dafür nur 30 Minuten angesetzt. Bieten kann nur, wer finanzielle Mittel nachweisen kann. Dies geschieht größtenteils in Form einer Bankbürgschaft. Ebenso zulässig ist die Überweisung von wenigstens 10 % des Verkehrswerts an die Gerichtskasse oder die Hinterlegung eines bestätigten Schecks. Bietet der Schuldner mit, so muss er regelmäßig eine höhere Sicherheitsleistung erbringen. Bargeld ist grundsätzlich nicht zulässig.
Die Verhandlung
Nur beim ersten Versteigerungstermin gelten besondere Regeln: Ein Gebot wird nur berücksichtigt, wenn mindestens 50 % des Verkehrswerts erreicht werden. Bei weniger als 70 % des Verkehrswerts kann der Eigentümer das Gebot ablehnen. Bei eventuell folgenden Versteigerungsterminen gilt diese Schutzvorschrift zugunsten des Eigentümers nicht mehr.
Der Verteilungstermin
Etwa sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung findet die Verteilung des Erlöses an die Gläubiger und die Übertragung des Eigentums im Grundbuch statt.

Sieben Ratschläge für Interessenten an einer Immobilien-Zwangsversteigerung

Klären Sie zunächst Ihren finanziellen Spielraum und die Baufinanzierung für Ihr Maximalgebot. Löwe-Finanz berät Sie dabei und ist bei der Stellung der Sicherheitsleistung behilflich.
Bei einer Zwangsversteigerung können Sie eine Dokumentation zum Objekt einsehen, die vom Sachverständigen zusammengestellt worden ist. Leisten Sie sich selbst einen Sachverständigen, der Ihnen diese erklärt.
Die Einsicht in das Grundbuch und in Bebauungs- oder Stadtentwicklungspläne gehört bei Kaufinteresse zum normalen Ablauf.
Beraten Sie sich mit einem Fachmann über den tatsächlichen Kaufpreis: Sie übernehmen alle Lasten auf dem Grundstück!
Legen Sie für sich eine Obergrenze für den Kaufpreis fest und lassen Sie sich während der Verhandlung nicht dazu verführen, diese zu überschreiten.
Vergessen Sie: Bei Zwangsversteigerungen gibt es keine Gewährleistung, auch Mängelrügen sind ausgeschlossen.
Stellen Sie fest, ob das Objekt nach einem Zuschlag bei der Versteigerung Ihnen zur Verfügung steht. Wohnen darin noch die Alteigentümer, verzichten Sie in jedem Fall. Eine Zwangsräumung kostet nochmal Geld und es kann durchaus ein Jahr dauern, bis sie stattfinden kann und so den Alteigentümern Gelegenheit gegeben wird, ihr Eigentum zu beschädigen.

Fazit: Wer kein Immobilienprofi ist, sollte sich schon sehr sicher sein, dass er mitbieten will. Vor allem sollte er sich so gut wie möglich von Sachverständigen beraten lassen.