Die deutsche Rechtsordnung kennt zwei Formen des Grundpfandes für Darlehen, die Hypothek und die Grundschuld. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass der Umfang der Darlehensschuld, die die Verpfändung des Grundstücks besichern soll, bei der Hypothek nach dem tatsächlichen Stand bemisst. Dieser aktuelle Stand berechnet sich nach der Höhe des ausgereichten Darlehens zuzüglich der vereinbarten Zinszahlungen abzüglich der geleisteten Zins- und Tilgungszahlungen.
Im Falle der Zwangsversteigerung stehen dem Kreditgeber einer Hypothek aus dem Erlös nur der fällige Betrag aus dem Darlehensvertrag zu, für den die Hypothek eingetragen worden ist. Bestehen weitere Forderungen des Kreditgebers, muss er diese auf anderem Wege geltend machen. Die Grundschuld hingegen begründet die Verpfändung des Grundstücks in der eingetragenen Höhe. Der Begünstigte der Grundschuld muss das Bestehen der Forderung im Falle der Pfandverwertung nicht nachweisen.
Die Hypothek erlischt mit der Tilgung der Darlehensschuld. Die Grundschuld besteht weiter und kann nur mit Zustimmung des durch sie Begünstigten gelöscht werden.
Die Zweckerklärung ist ein Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Darlehensnehmer (dem Sicherungsgeber) auf der einen Seite und dem Darlehensgeber (dem Sicherungsnehmer) auf der anderen. Der Vertrag bestimmt, welche Forderungen des Darlehensgebers von der Grundschuld gedeckt werden. Er beschränkt das Haftungsrisiko des Darlehensnehmers.
Zwei gängige Versionen der Zweckerklärung für Grundschulden
In der Praxis werden zwei Grundtypen der Zweckerklärung genutzt:
Die „enge“ Version beschränkt die Haftung des Sicherungsgebers auf die Forderungen aus einem bestimmten Darlehensvertrag und verleiht der Grundschuld daher einen der Hypothek ähnlichen Charakter. Die weite Fassung, auch abstraktes Schuldanerkenntnis oder Schuldversprechen, sichert der Darlehensgeber alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen ab.
Banken verbinden gerne die Zweckerklärung mit der „Zwangsvollstreckungsunterwerfung“, einer notariellen Urkunde, die den Banken auch ohne Gerichtsurteil die Pfandverwertung ermöglicht.