Beratung Immobilienfinanzierung
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Zwischenfinanzierung im Zuge einer Immobilienfinanzierung

Zwischenfinanzierung oder auch Vorfinanzierung sind keine definierten Begriffe. Sie beschreiben pragmatische, kurzfristige Lösungen und fallen meist im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung von Privatpersonen.

Wer braucht eine Zwischenfinanzierung?

Jeder, der eine größere Anschaffung tätigen will, grundsätzlich die Mittel dafür hat, aber gegenwärtig nicht darüber verfügen kann. Zwei Ausgangslagen sind regelmäßig anzutreffen: die Lücke bei der Anschlussfinanzierung und der Immobilienbesitzer, der sein Eigentum verkaufen will, um mit dem Erlös eine neue Immobilie zu erwerben.

Eine Baufinanzierung läuft mit einer Restschuld aus und der Bauherr benötigt eine Anschlussfinanzierung. Nun erwartet er den Eingang einer größeren Summe, z. B. aus einer Lebensversicherung. Er will seine Restschuld um diesen Betrag verringern. Wenn die Auszahlung der Lebensversicherung nach dem Auslaufen der Baufinanzierung erfolgt, entsteht eine Finanzierungslücke, die es zu decken gilt.

Die Zwischenfinanzierung vor einer Anschlussfinanzierung

Zunächst ist die Restschuld mit dem Auslaufen der Finanzierung fällig. Verfügt der Schuldner nicht über die Mittel, am Fälligkeitstag zu tilgen, gerät er in Verzug. Die Entscheidung zur Zwischenfinanzierung muss also grundsätzlich der Anschlussfinanzierung vorausgehen. Bei einer fälligen Lebensversicherung ist der Zeitpunkt des Mittelzuflusses genau bekannt. Die Restschuld muss mit einem kurzfristigen Darlehen bis zum Eingang des Geldes der Versicherung in voller Höhe finanziert werden. Das kurzfristige Darlehen wird durch die Mittel aus der Lebensversicherung und eine Anschlussfinanzierung über den verbleibenden Schuldbetrag abgelöst.

Das kurzfristige Darlehen wird von der Bank praktisch ohne Sicherheit gewährt. Da sich Banken erhöhte Risiken mit erhöhten Zinsen bezahlen lassen, muss man mit einem nicht ganz billigen Kredit rechnen. Man vermeidet aber doppelte Kosten für Notar und Grundbuch.
Solche Überbrückungsdarlehen laufen über höchstens zwei Jahre. Es ist üblich, dass der Kredit tilgungsfrei geführt wird, also in einer Summe zurückgezahlt wird, auch endfälliges Darlehen genannt. Zu zahlen sind während der Laufzeit die Zinsen, wobei dies bei sehr kurzen Laufzeiten verhandelbar ist. Eine Sollzinsbindung gibt es nicht, der Zinssatz wird alle drei Monate der Kapitalmarktsituation angepasst. Grundsätzlich ist ein Darlehen aus einer Zwischenfinanzierung jederzeit ohne Mehrkosten ablösbar.

Eine Zwischenfinanzierung sollte als erster Teil der Anschlussfinanzierung gesehen und geplant werden. Die Bank, die das Anschlussdarlehen vergeben kann, wird auch den Überbrückungskredit ohne Sicherheiten gewähren. In diesem Fall würde die zufließende Summe, die vorfinanziert wird, als Eigenkapital bei der Bemessung der Anschlussfinanzierung gelten. Die Besicherung der Anschlussfinanzierung (der Beleihungsauslauf) verbessert sich und das Darlehen wird entsprechend günstiger.

Wer hilft mir beim Abschluss einer Zwischenfinanzierung?

Wenn Sie ein ähnliches Vorgehen erwägen, sollten Sie rechtzeitig, Monate vor dem Auslaufen der aktuellen Immobilienfinanzierung, mit uns, der Löwe-Finanz, in Kontakt treten. Nicht jeder erwartete Geldeingang ist vorfinanzierungstauglich: Voraussetzung ist, dass der Termin der Zahlung bekannt ist und die Höhe der eingehenden Summe einigermaßen genau benannt werden kann.

In diesem Zusammenhang gibt es zahllose Problemfälle, wie die Abfindung des Arbeitgebers ohne Rechtsanspruch, der Versteigerungserlös oder die Zahlung aus einer Erbauseinandersetzung. Ist die klassische Zwischenfinanzierung nicht möglich, gibt es als Ausweg das sogenannte variable Darlehen. Es ist in der Laufzeit nicht beschränkt, kann zu festen Terminen, gewöhnlich zum Ende eines Quartals, abgelöst werden. Eine Zinsanpassung erfolgt wie bei der klassischen Zwischenfinanzierung alle drei Monate. Allerdings ist die Besicherung durch eine Grundbucheintragung notwendig. Bei der Vereinbarung eines variablen Darlehens bleibt die Anschlussfinanzierung offen.

Die Vorfinanzierung eines Immobilienverkaufs

Wer eine selbst genutzte Immobilie besitzt und diese verkaufen will, um damit eine neue zu finanzieren, steht vor dem einem Problem: Wenn man sein Haus oder seine Wohnung verkauft, muss man ausziehen, es sei denn, man findet einen Käufer, der einen darin zur Miete wohnen lässt, bis man eine neue Bleibe gefunden hat. Alternativ könnte man in eine Mietwohnung ziehen - so man eine findet - aber zwei Umzüge sind für einige einer zuviel.

Hier bietet es sich an, den Verkaufserlös der eigenen Immobilie vorzufinanzieren, um damit das Eigenkapital für eine zu erwerbende bereitzustellen. In der Folge ist man - zwischen Kauf der neuen Immobilie und Verkauf der alten - für einen überschaubaren Zeitraum Besitzer von zwei Immobilien.

Dies ist kein ganz einfacher Vorgang, der gut geplant sein will. Das Hauptproblem liegt beim Verkauf des bewohnten Hauses/der bewohnten Wohnung. Ein möglicher Verkaufserlös muss von der Bank zur Finanzierung akzeptiert und die bestehende Finanzierung gegengerechnet werden. Bei dieser sind eventuelle Kosten der Kündigung zu berücksichtigen. Auf der sicheren Seite ist nur der, der einen notariell beurkundeten Verkaufsvertrag mit festem Kaufpreis und vereinbartem Übergabedatum vorlegen kann. Gibt es diesen nicht, wird sich die Bank das Risiko der Vorfinanzierung mit entsprechenden Aufschlägen bei den Zinsen honorieren lassen.

Bei der Aufstellung der Finanzierung der neuen Immobilie gilt der gesamte aus der Zwischenfinanzierung eingebrachte Betrag als Eigenkapital. Dies muss allerdings mit sehr spitzem Bleistift kalkuliert werden, da die Kosten für eine Zwischenfinanzierung stets enorm sind. Man bezahlt kurzfristig Zins und Tilgung für die alte Wohnung und die Zinsen für die Zwischenfinanzierung. Dazu kommen auch die laufenden Kosten für zwei Immobilien.

Wir von der Löwe-Finanz sind gerne bereit, mit Ihnen gemeinsam dieses fordernde Unternehmen zu kalkulieren, zu planen und abzuwickeln.

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