Die Zwischenfinanzierung einer Immobilie

Wenn Geldmittel, die noch anderweitig gebunden sind, eingesetzt werden sollen, muss eine Zwischenfinanzierung für die Immobilie aufgestellt werden.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Im Folgenden finden Sie einige typische Beispiele für Situationen, die einen Überbrückungskredit erforderlich machen können:

• ein Immobilienkauf soll durch den Verkauf einer anderen Immobilie ganz oder teilweise finanziert werden und der Zugang des Verkaufserlöses erfolgt nach der Fälligkeit der Kaufsumme;
• in naher Zukunft fällige Kapitalanlagen wie Lebensversicherungen oder Festgeldanlagen müssen vorfinanziert werden;
• der Zeitraum bis zur Zuteilung eines Bausparvertrages muss überbrückt werden.

Eine Zwischenfinanzierung ist üblicherweise durch diese Merkmale gekennzeichnet:

• die überschaubare Laufzeit von meist weniger als 24 Monaten und
• die Endfälligkeit des Darlehens (keine Zins- oder Tilgungszahlungen während der Laufzeit, sondern Ablösung in einer Summe nach Ende der Laufzeit).

Welche Kosten fallen bei einer Zwischenfinanzierung von Immobilien an?

Bei Zwischenfinanzierungen muss mit deutlich höheren Kosten gerechnet werden, als bei einer „normalen“ Baufinanzierung. Wie jede Baufinanzierung ist auch jede Immobilien Zwischenfinanzierung „anders“. Jede muss für sich betrachtet werden.
Kapitalanlagen, Festgelder oder Kapitallebensversicherungen sind relativ einfach abtretbar. Eine Abtretungserklärung des Kreditnehmers und die Bestätigung der Bank oder Versicherungsgesellschaft, dass sie die Abtretung bestätigt und nur an den Abtretungsgläubiger leisten wird, genügen. Der Aufwand hält sich für die Bank, die den Zwischenkredit gewähren soll, in Grenzen. Wird die für die Zwischenfinanzierung benötigte Summe vollständig durch den abgetretenen Betrag gedeckt, bewegen sich die Kosten im Rahmen eines vollständig besicherten Privatdarlehens. Auch die Darlehenshöhe spielt keine Rolle.

Soll ein Immobilienkauf durch Mittel aus einem Immobilienverkauf erfolgen, muss wenigstens der notariell beurkundete Kaufvertrag vorliegen. Die Bank steht hier vor dem Problem, dass sie neben der Kreditwürdigkeit des die Zwischenfinanzierung nachsuchenden Kunden die des Käufers von dessen Immobilie prüfen müsste. Das kann sie für gewöhnlich nicht. Ihr liegt nur die Zahlungsverpflichtung aus dem Kaufvertrag vor, die als banktechnische Sicherheit nicht taugt. Auch bei einem unterschriebenen und notariell beurkundeten Kaufvertrag ist nicht gesichert, dass der Käufer seinen Teil der vertraglichen Verpflichtung, nämlich die Kaufsumme zu erbringen, leistet.

Der Kaufvertrag würde nichtig und der Eigentümer müsste unter erheblichem Zeitdruck einen neuen Käufer suchen. Die Zwischenfinanzierung hinge damit in der Luft, weil die Ablösung der Kreditsumme, zumindest deren Zeitpunkt, fraglich wäre. Die Bank wäre dann gezwungen, den Betrag aus der Zwischenfinanzierung fällig zu stellen. Selbst wenn sich die ganze Angelegenheit durch einen neuen Kaufvertrag wieder einrenken ließe, wäre der finanzielle Schaden durch die Verzugszinsen und die Nebenkosten enorm. Nicht zuletzt bleibt zurück auch noch eine durch die Kreditkündigung beschädigte Bonität des Darlehensnehmers.

Sehr viele Kreditinstitute gewähren daher solche Zwischenfinanzierungen nur dem, der bei Ihnen auch die endgültige Baufinanzierung abgeschlossen hat. Ist die Grundschuld bereits eingetragen, kann sie problemlos für die Zwischenfinanzierung verwendet werden. Die Kosten für die Zwischenfinanzierung werden auch in diesem Fall höher sein als die des eigentlichen Baudarlehens. Ist die Grundschuld noch nicht bestellt, kann dies vorgezogen werden.

Sollte man einen Überbrückungskredit bei einer anderen Bank aufnehmen?

Das Kreditinstitut wird in aller Regel die Eintragung einer Grundschuld zu seinen Gunsten verlangen. Muss er sich mit einer nachrangigen Eintragung begnügen, weil die für die endgültige Baufinanzierung bereits im Grundbuch steht, wird er sich dies teuer bezahlen lassen. Der beachtliche Arbeitsaufwand der Banken rechnet sich erst ab einer Darlehenshöhe von rund 200.000 Euro.

Zwischenfinanzierung und Bausparkassen

Während für Banken und Sparkassen Zwischenfinanzierungen eher selten zu bewältigen sind, gibt es dafür bei Bausparkassen eingefahrene Abläufe. Das selbstverwaltete Bausparguthaben oder der selbstverwaltete Anspruch auf ein Bauspardarlehen müssen bei der Gewährung einer Zwischenfinanzierung nicht aufwendig abgetreten werden. Das macht die Zwischenfinanzierung durch eine Bausparkasse nicht billiger, aber einfacher für beide Seiten. Vor allem darf der Bausparer damit rechnen!

Die Vorfinanzierung von zuteilungsreifen Bausparverträgen ist ein Teil des Gesamtprodukts Bausparen und auch eine sichere Ertragsquelle der Bausparkassen.

Welche Vorteile hat die Zwischenfinanzierung im Vergleich zu einer Nachfinanzierung?

Das Wesen der Zwischenfinanzierung besteht darin, dass vorhandene Mittel für eine überschaubare Periode anderweitig gebunden sind. Grundsätzlich sind aber ausreichende Mittel vorhanden. Reichen die anderweitig gebundenen Mittel nicht, muss die Gesamtfinanzierung als notleidend betrachtet werden und eine Nachfinanzierung ist geboten. Eine Zwischenfinanzierung lässt sich fast immer finden, eine Nachfinanzierung ist immer ein Problem.