Hausgeld auf Mieter umlegen

Hausgeld ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das zusammen mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Grundlage für die meisten juristischen Auseinandersetzungen in Deutschland bildet. Die Grundregeln sind allerdings unumstritten. An dieser Stelle schildern wir Ihnen, wie Sie das Hausgeld auf Mieter umlegen können.

Hausgeld und Wohngeld

Die beiden Bezeichnungen werden oft verwechselt. Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zur Miete, der im Wohngeldgesetz geregelt ist. Hausgeld ist der monatlich zu leistende Vorschuss des Eigentümers einer Eigentumswohnung oder im Sondereigentum befindlichen Wirtschaftsfläche an die Eigentümergemeinschaft, der von dieser in der Eigentümerversammlung festgelegt wird.

Hausgeld auf Mieter umlegen: wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Um eine Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu teilen, ist eine Teilungserklärung notwendig, die notariell zu beurkunden ist. Darin wird jedes Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum genau der Größe und der Lage nach beschrieben und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum festgelegt, der in den meisten Fällen an die Größe des Sondereigentums angelehnt ist. Die Vorauszahlungen werden entsprechend dem Miteigentumsanteil bestimmt und basieren auf einem Wirtschaftsplan, der sich an den Ergebnissen des Vorjahres orientiert. Als Hausgeld auf Mieter umlegen lassen sich die Aufwendungen für

die Heizung, wobei hier die Heizkostenverordnung zu beachten ist, die die Berücksichtigung von Grundkosten und Verbrauch vorsieht
die Müllentsorgung, Wasser und Strom soweit sie nicht individuell abgerechnet werden, die Reinigung und Pflege von Haus und Garten, die Versicherungen und den Hauswart
die laufende Instandhaltung für das Gemeinschaftseigentum (Reparaturen am Sondereigentum sind vom Eigentümer direkt zu tragen)
die Verwaltungskosten wie das Verwalterhonorar etc.
die Instandhaltungsrücklage.

Jährlich erfolgt die Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten und der Abgleich mit den Vorauszahlungen. Übersteigen die Vorauszahlungen die Summe der Aufwendungen, erhält der Eigentümer eine Rückzahlung, die anteilig an die Mieter weiterzureichen ist. Waren die Aufwendungen größer als die Vorauszahlungen, ist eine Nachzahlung des Eigentümers fällig, die wiederum teilweise an die Mieter weitergegeben werden kann.

Hausgeld auf Mieter umlegen: Miete und Nebenkosten

Die Erhebung von Nebenkosten bedarf stets der Vereinbarung im Mietvertrag. Die BetrKV sieht als mögliche Nebenkosten nur die nachfolgenden anteiligen Kosten vor, die sich als Hausgeld auf Mieter umlegen lassen:

Grundsteuer
Wasserkosten, sofern sie nicht verbrauchsabhängig zu zahlen sind
Abwasser
Heizung
Müllabfuhr
Hausreinigung
Fahrstuhl
Gartenpflege
Beleuchtung
Versicherungen
Hauswart
Schornsteinreinigung
Breitbandkabel/Gemeinschaftsantenne, außer es besteht ein Vertrag zwischen Mieter und Anbieter
gemeinschaftlich zu nutzende Einrichtungen wie z. B. eine Sauna.

Hausgeld auf Mieter umlegen: Hausgeld und Nebenkosten

Hausgeld und Nebenkosten unterscheiden sich in ihrer Zusammensetzung. Das Hausgeld kann also nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden, sondern nur im Rahmen der durch die BetrKV erlaubten Nebenkosten.

Die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist nicht Teil des Hausgeldes. Jedes Sondereigentum erhält eine eigene Steuernummer und der Grundsteuerbescheid, den die Kommunen erteilen, nicht das Finanzamt, ergeht direkt an den Eigentümer, der diesen auch im Rahmen der gesetzten Frist zu begleichen hat. Um ihn als zugelassene Nebenkosten dem Mieter zu berechnen, muss er in der Praxis diesen dem Verwalter zukommen lassen, der die Summe in den Datenbestand des Sondereigentums einpflegt, den Betrag mit dem Eigentümer verrechnet und die Nebenkosten entsprechend angleicht.

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten

Der Vermieter trägt alleine anteilig sämtliche Kosten für die Verwaltung, also das Verwalterhonorar, die Kosten für Wohnungseigentümerversammlungen, mögliche Zinsaufwendungen aus einer Baufinanzierung, Portokosten des Verwalters und die Gebühren für das Bankkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ein Grundsatz der BetrKV ist, dass Instandhaltungskosten stets vom Eigentümer, also dem Vermieter zu tragen sind. Dementsprechend ist die Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig. Auch eine Sonderumlage, die Eigentümergemeinschaft für eine dringende Reparatur beschlossen hat, für die die Rücklagen nicht ausreichen, ist nicht umlagefähig.

Für kleinere Reparaturen kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass sie als Nebenkosten gelten (Kleinreparaturklausel). Ebenso ist die regelmäßige Gartenpflege umlagefähig, nicht aber die Erstbepflanzung. Die Anschaffung von Werkzeugen und Gartengeräten ist nicht umlagefähig. Gartenarbeiten aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht wie das Absägen eines morschen Astes sind vom Vermieter zu tragen. Übernimmt der Hausmeister solche Reparaturarbeiten, so sind die grundsätzlich umlagefähigen Aufwendungen für ihn um den Anteil zu kürzen, der auf diese Tätigkeit entfällt.

Es ist leicht nachzuvollziehen, dass es vor allem im vorgenannten Bereich jede Menge Möglichkeiten gibt, zu unterschiedlichen Ansichten zu gelangen, die gerne auch vor Gericht vorgetragen werden. Allerdings ist die absolute Mehrzahl der EDV-Programme, deren sich professionelle Hausverwalter bedienen, so weit entwickelt, dass die Zuordnung der Kosten sowohl in der WEG-Verwaltung wie in der Mieten Verwaltung meist schlüssig erfolgt.
Die Auseinandersetzungen beziehen sich überwiegend auf Art und Umfang der auf die Gesamtmiete umlegbaren Kosten.

Es ist durchaus erlaubt, eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Miteigentümer zu verwalten und dies kann bei kleineren Wohnanlagen durchaus sinnvoll sein, vor allem wenn der Verwalter einen entsprechenden kaufmännischen Hintergrund hat. Sobald aber eine Wohnung vermietet ist, Nebenkostenabrechnungen erstellt werden müssen und ein entsprechender Abgleich zur Hausgeldabrechnung, sollte man dies professionellen Hausverwaltern und ihren EDV-Programmen überlassen, auch wenn es nicht immer ganz billig ist.