Höhe der Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Eigentumsübergang eines Grundstücks an und ist vom Erwerber zu zahlen. Sie ist die einzige Steuer, deren Steuersatz von den Bundesländern festgelegt wird. Daher sind diese auch je nach Bundesland verschieden und so dass die Höhe der Grunderwerbssteuer von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen reicht. Sie steht auch uneingeschränkt den Ländern zu und ist für diese die wichtigste unabhängige Steuereinnahme. Teilweise wird sie an die Kommunen weitergereicht.

(Stand 2020)

Was wird bei der Grunderwerbssteuer besteuert?

Grundlage der Besteuerung ist ein Erwerbsvorgang eines inländischen Grundstücks. Zum Grundstück gehören auch alle damit festverbundenen Sachen, z. B. ein Haus. Wie ein Grundstück behandelt werden Erbbaurechte, Häuser auf fremden Grund (Erbbaurecht) und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte (Eigentumswohnung oder Sondernachfolge).

Auf welcher Grundlage wird die Grunderwerbssteuer berechnet?

Im Grunderwerbssteuergesetz § 8 Abs. 1 ist festgelegt, dass sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Darunter versteht man in der Mehrzahl der Fälle den Kaufpreis.
Darüber hinaus zu berücksichtigen sind vom Verkäufer übernommene Darlehensverpflichtungen, um deren Wert der Kaufpreis zu erhöhen ist. Zu bewerten sind dem Verkäufer zustehende Nutzungen und alle übernommenen Grundstücksbelastungen wie Wohn-, Renten- und Nießbrauchsrechte. Für private Käufer ist es wichtig, zu wissen, dass auch Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb, die vom Veräußerer übernommen wurden, grunderwerbssteuerpflichtig sein können. Das können die Maklerkosten sein oder auch Vermessungskosten.

Die Bestellung eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbssteuer. Nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt hingegen der Teil eines Kaufpreises, der für den Erwerb des Anspruchs auf Erbbauzins gezahlt wird.

Ein besonders wichtiges Thema für private Bauherren ist die Besteuerung von Baugrundstücken. Der zentrale Begriff, um den sich hier alles dreht, ist das einheitliche Vertragswerk. Wer ein Baugrundstück kauft, zahlt für den Kaufpreis Grunderwerbssteuer.
Wer ein Grundstück von einem Bauträger kauft als Teil eines Vertragswerkes, das nach dem Kauf den Bau eines Hauses auf diesem Grundstück vorsieht, zahlt Grunderwerbssteuer auf den Endpreis aus Grundstückskauf und Neubau. Zusätzlich fällt Umsatzsteuer auf die Bausumme an.

Höhe der Grunderwerbssteuer senken?

Wer nun glaubt, die Höhe der Grunderwerbssteuer auf den Neubau durch zwei scheinbar unabhängige Verträge verringern zu können, wird in den meisten Fällen scheitern. Immer dann nämlich wenn der Verkäufer des Grundstücks auch der Bauträger des Neubaus ist. Das Finanzamt nimmt hier ein einheitliches Vertragswerk an. Damit ist gemeint, dass der Kauf des Grundstücks und der Auftrag zum Neubau gemeinsam Wille des Bauherren sind, und das der Kauf des Grundstücks ohne den Auftrag zum Neubau nicht stattgefunden hätte.

Auf der sicheren Seite ist eigentlich nur der Bauherr, der nach dem Kauf eines Grundstücks ein Architektenhaus auf eigenes Risiko baut, da in diesem Fall kein Erwerb des Neubaus stattfindet. Bauträgerverkäufe werden grundsätzlich vom Finanzamt auf wirtschaftliche Zusammenhänge des Grundstücksverkäufers mit dem Bauträger durchleuchtet.

Wann fällt keine Grunderwerbssteuer an?

Für die Grundsteuerpflicht gibt es eine Freigrenze von 2.500 Euro. Der Unterschied zwischen Freigrenze und Freibetrag besteht darin, dass bei Überschreiten der Freigrenze der gesamte Betrag zu versteuern ist:

Grundsteuer bei einem Verkaufserlös von 2.500 Euro 0,00 Euro
bei einem Verkaufserlös von 2.501 Euro 162,56 Euro (6,5 %).

Verkäufe innerhalb des engsten Familienkreises sind ebenfalls steuerfrei:

• der Erwerb durch den Ehegatten/Lebenspartner
• der Erwerb durch den früheren Ehegatten, wenn der Erwerb Teil der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist
• der Erwerb durch den früheren Lebenspartner nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft im Zuge der Vermögensauseinandersetzung
• der Erwerb durch eine Person, die in gerader Linie mit dem Veräußerer verwandt ist.

Den Verwandten in gerader Linie stehen deren Ehegatten und Stiefkinder und deren Ehegatten gleich. Bei Adoptivkindern gilt als Voraussetzung, dass die Annahme als Kind durch das Familiengericht vor dem Beginn der Erbauseinandersetzung bestätigt wurde.

Höhe der Grunderwerbssteuer bei einer Schenkung

Im Falle der Schenkung bleibt diese grunderwerbssteuerfrei, wenn der Schenkende sich einen Nießbrauch (Wohnrecht) vorbehält. Die Begünstigung entfällt jedoch, wenn dem Beschenkten Auflagen in Form von Rentenzahlungen oder Sachleistungen gemacht wurden. Deren Wert unterliegt der Grunderwerbssteuer.

Im Erbfalle entfällt die Steuerpflicht, wenn die Erwerber Miterben sind. Dies gilt auch für den Ehegatten/Lebenspartner des Erblassers sowie für die Ehegatten der Miterben und deren Kinder. Dies gilt nur, wenn die Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sind Bruchteilseigentümer eingetragen, gilt die Teilung als erfolgt und die Befreiung kann nicht nachträglich in Anspruch genommen werden.

Nicht Teil des steuerpflichtigen Verkaufserlöses sind Beträge, die für

• Zubehör wie Inventar oder Möbel, auch Einbauküchen
• Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen
• Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören

berechnet wurden.

Umsatzsteuer im gewerblichen Bereich

Dieses weite Sachgebiet tangiert den Privatanleger vor allem dann, wenn er Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds erwirbt und im Grundbuch eingetragen wird oder Kommanditanteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz erwirbt. Das Thema ist sehr komplex und kann nur am Einzelfall erläutert werden. Wir von der Löwe-Finanz sind gerne zu weiteren Auskünften bereit. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und helfen Ihnen natürlich auch gerne die richtige Baufinanzierung für Ihr Vorhaben zu finden.