Löschungsfähige Quittung im Vergleich zur Löschungsbewilligung

Das wohl wichtigste Instrument jeder Baufinanzierung ist die Verpfändung des Grundstücks samt darauf befindlicher Gebäude. Der Gesetzgeber hat die Vorgänge rund um die Belastung von Grundstücken für grundlegend wichtig erachtet und sie in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Die Bestimmungen haben sich in der Praxis so bewährt, dass es seit dem Inkrafttreten am 1.1.1900 nie notwendig wurde, sie zu ändern. Was die löschungsfähige Quittung damit zu tun hat, erklären wir Ihnen nachfolgend.

Das Grundpfandrecht

Das Grundpfandrecht ist stark formalisiertes Recht. Die Entstehung und Löschung von Rechten beginnt mit der Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuch selbst genießt öffentlichen Glauben. Die Mehrheit der Vorgänge, die eine Änderung der Eintragungen bewirken, müssen unter Mitwirkung eines Notars erfolgen. Dies gilt uneingeschränkt für den Bereich der Eigentümerrechte, die bei der Verpfändung berührt werden.

Um ein Grundstück wirksam zu verpfänden, muss im Grundbuch die Verpfändung eingetragen werden. In Deutschland gibt es grundsätzlich zwei Arten des Grundpfandes, die Grundschuld und die Hypothek. Die Grundschuld begründet ein Pfandrecht am Grundstück ohne Bezug darauf zu nehmen, ob und wenn ja, welches Rechtsgeschäft dieser Verpfändung zugrunde liegt. Die Eintragung einer Hypothek setzt das Bestehen einer vertraglichen Forderung voraus. Das Pfandrecht aus der Hypothek besteht nur in der Höhe der Forderung. Die Höhe der Forderung ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich.

Löschungsbewilligung nach Tilgung des Darlehens

Der Grundeigentümer hat nach der Tilgung des Darlehens einen Anspruch darauf, dass der Darlehensgläubiger ihm das Pfandrecht zurückgibt.

Ein Grundpfandrecht in Form einer Hypothek verwandelt sich rechtlich nach Tilgung des Darlehens in eine Eigentümerhypothek. Es besteht ein unmittelbarer Rechtsanspruch gegen den Darlehensgeber, dem Grundstückseigentümer durch eine notariell beglaubigte Urkunde, die Löschungsbewilligung, die Möglichkeit zu geben, das Ende des Pfandrechts im Grundbuch öffentlich sichtbar zu machen. Die Tilgung des Darlehens hat das Erlöschen des Pfandrechts bereits bewirkt.

Pfandrückgabe durch die Löschungsbewilligung

Bei einem mit einer Grundschuld besicherten Darlehen besteht ein Anspruch, das Recht am Pfand zurückzuverlangen, gegen den Darlehensgeber nach der Tilgung. Diese Rückgabe des Pfandrechts geschieht ebenfalls durch die Löschungsbewilligung.

Die Löschungsbewilligung erlaubt das Pfandrecht im Grundbuch zu streichen und es damit unwiderruflich aufzuheben.

Löschungsfähige Quittung bei weiterer Kreditaufnahme

Will der Grundstückseigentümer die eingetragene Grundschuld bzw. Eigentümerhypothek für eine weitere Kreditaufnahme nutzen, so empfiehlt es sich, den Darlehensgeber anstelle der Löschungsbewilligung um eine löschungsfähige Quittung zu bitten. Diese ist der Verzicht auf die Rechte aus dem Grundpfand. Sie ermöglicht das Weiterbestehen des eingetragenen Pfandrechts und dessen Übertragung auf einen neuen Darlehensgeber. Dies hat Bedeutung für die Rangsicherung und kann Notarkosten sparen. Hat man bei einer Baufinanzierung das erstrangige Darlehen mit so kurzer Laufzeit gewählt, dass es vor den nachrangigen, wie Bauspardarlehen oder KfW, ausläuft, sichert man dem Darlehen aus der Anschlussfinanzierung so den ersten Rang. Bei der Löschung eines Grundpfandes rücken die Folgenden jeweils einen Rang auf.

Wickeln wir, die Löwe-Finanz, für Sie die Baufinanzierung ab, weisen wir den Darlehensgeber rechtzeitig darauf hin, dass anstelle der Löschungsbewilligung eine löschungsfähige Quittung benötigt wird.