Muskelhypothek - die Eigenleistung in der Baufinanzierung

Wer plant, ein Haus zu bauen, handwerklich begabt ist oder einen entsprechenden Beruf ausübt, kann einen Teil der Bauleistung durch die sog. Muskelhypothek selbst erbringen. Nach dem Krieg sind in der Bundesrepublik ganze Siedlungen weitgehend in Eigenleistung entstanden. Die Kommunen förderten dies durch die Vergabe von günstigen Erbbaurechten oder die langfristige Stundung der Grundstückskosten. In der DDR war der private Eigenheimbau ohne Eigenleistung gar nicht denkbar. Entsprechend kursieren in Ost und West zahlreiche heroische Geschichten in Seniorenkreisen.

Der Bau eines Eigenheimes in weitgehender Eigenleistung ist heute kaum mehr möglich. Dafür sorgen zahllose Bauvorschriften auf allen Gesetzesebenen. Um ein Bauvorhaben durchführen zu können, ist eine Baugenehmigung notwendig. Diese wird auf Antrag von der zuständigen Behörde erteilt. Der Antrag wiederum kann nur durch Mitglieder der Architektenkammer oder der Ingenieurkammer gestellt werden. In diesem Bauantrag muss die Eigenleistung genau beschrieben werden.

Die Baufinanzierung basiert auf der Baugenehmigung. Eigenleistungen werden nur in dem darin bezeichneten Umfang berücksichtigt.

Die Muskelhypothek oder wie Eigenleistungen Eigenkapital ersetzt

Wer Eigenleistungen bei seinem Bauvorhaben erbringen will, muss mit dem Architekten klären, welcher Umfang möglich ist. Dabei muss man berücksichtigen, dass der Architekt als Einreicher des Bauantrags für dessen Richtigkeit haftet. Diese Haftung gilt auch gegenüber allen Versicherungen. Überschätzt er die handwerklichen Qualitäten eines Bauherren, der Eigenleistungen erbringen will, verstößt er gegen seine Sorgfaltspflicht - mit allen Konsequenzen. Für einen Bauherren ist es daher zunächst wichtig, einen Architekten zu finden, der ihn mit Eigenleistungen einplant. Dazu ist nicht jeder bereit.

Worauf ist bei Nutzung der Muskelhypothek zu achten?

Seine mögliche Eigenleistung korrekt einzuschätzen ist nur dann möglich, wenn man selbst vom Fach ist. Maler, Maurer und Dachdecker wissen, was sie können und in welcher Zeit sie es können. Man darf nie vergessen, dass der Ablauf eines Neubaus zeitlich genau geplant ist. Erbringt man seine Eigenleistung nicht in dem dafür vorgesehenen Zeitfenster, können teure Verzögerungen die gesamte Baufinanzierung gefährden.

Entspricht die Qualität der Eigenleistung nicht den geforderten Normen, kann dies zum Baustopp führen. Die Sanierung von Bauruinen ist ein eigenes, neues Bauvorhaben.

In welchem Umfang kann die Muskelhypothek genutzt werden?

Realistische Planungen gehen von 5 % der gesamten Bauleistung aus bei handwerklich Begabten mit guten Freunden bis hin zu etwa 10 %, die als Muskelhypothek eingeplant werden - solange der Bauherr einen Beruf im Baugewerbe oder Baunebengewerbe ausübt.

Beim Aufstellen der Baufinanzierung sind auch alle Versicherungsfragen zu klären. Der Bauherr ist bei seiner Eigenleistung nicht versichert, ebenso wenig wie der mithelfende Ehepartner oder andere Bauhelfer. Auch deckt die vorgeschriebene Bauherrenhaftpflichtversicherung mitunter nicht das Risiko.

Eigenleistungen sollte nur der erbringen wollen, der physisch und organisatorisch dazu in Lage ist. Ist dies der Fall, ist die Muskelhypothek ein probater Weg, die Eigenkapitalquote der Baufinanzierung zu verbessern und damit eventuell auch bessere Konditionen beim Kreditgeber zu erlangen.
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