Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Die ideale Baufinanzierung gibt es nicht. Jede ist neu, da sich die Lebensverhältnisse der Bauherren oder Immobilienkäufer stets unterscheiden. Eine Baufinanzierung für Privatleute ist stets auch Lebensplanung. Es gibt allerdings Regeln, die zu kennen lohnt. Wir möchten Ihnen einen Einblick in die Arbeit eines Baufinanzierungsvermittlers geben und die Frage "wie funktioniert eine Baufinanzierung?" beantworten.

Eigenkapital und Fremdkapital

Eine allgemein geläufige Regel besagt, dass man etwa ein Fünftel der Kauf- oder Bausumme einer Immobilie als Eigenkapital mitbringen sollte, damit die Bank den Rest als Darlehen zur Verfügung stellt. Das ist tatsächlich ein nützlicher Ausgangspunkt für weitere Überlegungen, aber kein Gesetz!

Grundlage einer Baufinanzierung ist die Möglichkeit, ein Grundstück zu beleihen. Bereits die alten Griechen kannten diesen Weg - sie hinterließen uns das Wort Hypothek - und seitdem hat sich in allen entwickelten Volkswirtschaften die Verpfändung von Grundstücken als Rückgrat der Immobilienwirtschaft durchgesetzt. Um ein Grundstück beleihen zu können, muss der Darlehensgeber einen Beleihungswert festsetzen. Der Beleihungswert ist ein fiktiver Betrag, der im Falle der Verwertung des Pfandes in jedem Fall zu realisieren ist. Er berücksichtigt die Lage des Grundstücks, den Zustand des darauf befindlichen Gebäudes und die allgemeine Preissituation auf dem regionalen und nationalen Immobilienmarkt. Der Beleihungswert ist in der Mehrzahl der Fälle 10 - 20 % niedriger als der Kaufpreis einer Immobilie.

Der Beleihungswert bei einer Baufinanzierung

Die Festlegung des Beleihungswertes einer Immobilie beruht nicht auf Willkür der Kreditgeber, sondern auf gesetzlichen Vorschriften für die Banken. Die Beleihung von überhöhten Immobilienpreisen soll vermieden werden. Dies dient der Vermeidung einer Anhäufung von unzureichend besicherten - faulen - Krediten und daraus folgender Schieflagen von Bankinstituten.

Der Kaufpreis einer Immobilie oder der Gestehungspreis eines Neubaus sind zwar für den Beleihungswert maßgeblich, müssen aber für die Aufstellung der Baufinanzierung noch um die Nebenkosten ergänzt werden.

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbssteuer 6,5 % der Bemessungsgrundlage. Diese entspricht in vielen Fällen dem Kaufpreis. Dazu kommen 1,5 % - 2 % des Kaufpreises als Kosten für Grundbuch und Notar. Eine Maklerprovision ist mit 3 - 7 % zu berücksichtigen. Wer mit 15 % Nebenkosten plant, ist auf der sicheren Seite.

Ein Rechenbeispiel einer Baufinanzierung:

Kaufsumme:
500.000 Euro

Nebenkosten 15 %:
75.000 Euro

Gesamtkosten:
575.000 Euro

Eigenkapital 20 %:
100.000 Euro

Finanzierungsbedarf:
475.000 Euro

Beleihungswert 80 % von 500.000 Euro:
400.000 Euro

Fazit dieser Beispielrechnung

Der Beleihungswert deckt hier nicht den Finanzierungsbedarf. Dieser überschreitet den Beleihungswert. In der Baufinanzierung gibt es für diese Problematik eine Kennzahl, den Beleihungsauslauf, im Beispiel 118,75 %. Die Höhe des Beleihungsauslaufs spiegelt das Verhältnis des Beleihungswerts zum tatsächlichen Finanzierungsbedarf wieder. Dieser ist im Beispiel 18,75 % höher als der Wert der Sicherheit, der zu verpfändenden Immobilie. Im Beispiel müsste die Bank also einen teilweise unbesicherten Kredit geben. Der Beleihungsauslauf ist für die Festlegung des tatsächlichen Kreditzinssatzes im Rahmen der allgemeinen Finanzmarktsituation und der Bonität des Kreditnehmers maßgeblich.

Um im vorgenannten Beispiel eine Entsprechung von Beleihungswert und Finanzierungsbedarf zu erreichen, wäre eine Eigenkapitalquote von 35 % notwendig. Dies entspräche einem Beleihungsauslauf von 100 % und würde damit bankintern als vollgesicherter Kredit gelten.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital?

Wer 20 % Eigenkapital mitbringt, kann damit für gewöhnlich eine Immobilie finanzieren, muss aber mit einem deutlichen Risikoaufschlag bei der Zinshöhe rechnen. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist grundsätzlich machbar. Sie wird aber nur bei einer tadellosen Bonität des Kreditnehmers und ebensolchen Einkommensverhältnissen erreichbar sein.

Es ist von Vorteil, wenn man alle Möglichkeiten ausschöpft, die Eigenkapitalquote zu erhöhen oder zumindest den Anteil des Hauptdarlehens an der Gesamtfinanzierung zu senken.

Arbeitgeberdarlehen werden als Eigenkapital gewertet ebenso wie eine mögliche Eigenleistung am Bau. Diese muss aber Teil des Bauantrages sein, den einzureichen nur einem Architekten oder Bauingenieur gestattet ist. Eigenleistungen müssen also in der Planungsphase bereits gemeinsam mit dem Planverantwortlichen definiert werden.

Der Kreditgeber des Hauptdarlehens verlangt für seine Kreditgewährung eine erstrangige Besicherung durch das Grundpfand. Im Falle einer Pfandverwertung wäre also seine Forderung vorrangig zu bedienen. Bauspardarlehen und Förderdarlehen wie die der KfW werden in der Regel nachrangig eingetragen. Da sie den Anteil des Hauptdarlehens an der Gesamtfinanzierung verringern, verbessern sie dessen Besicherung.

Die wichtigsten Kennzahlen in einer Baufinanzierung

Die wichtigsten Kennzahlen in einer Baufinanzierung sind stets die Eigenkapitalquote, der Beleihungswert und der Beleihungsauslauf. Sie bestimmen letztlich die Struktur. Wer eine Baufinanzierung aufstellt, muss allerdings stets eine weitere Größenordnung im Auge behalten, nämlich eine realistische finanzielle Belastbarkeit der Bauherren.

Im günstigsten Fall beginnt eine Baufinanzierung lange vor der Entscheidung für ein bestimmtes Objekt. Wer den Immobilienerwerb plant, sollte den Aufbau des hierzu notwendigen Eigenkapitals am Ziel ausrichten. Zuteilungsfähige Bausparverträge erleichtern eine Baufinanzierung ungemein.

So funktioniert eine Baufinanzierung mit Löwe-Finanz:

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